Cần chế tài mạnh với chủ đầu tư

Việc bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị (BQT) đã có trong luật, các chủ đầu tư (CĐT) phải làm đúng luật. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (2014), trong đó có quy định phong tỏa và cưỡng chế tài sản CĐT nếu không bàn giao phí bảo trì cho BQT tòa nhà có hiệu lực từ tháng 12-2016 nhưng đến nay nhiều CĐT vẫn ngang nhiên, chây ì không bàn giao, chiếm dụng hàng trăm tỉ đồng ở quỹ bảo trì. Điều này khiến cư dân các chung cư bức xúc, ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi hợp pháp và cuộc sống của cư dân.

Cư dân Hồ Gươn Plaza phản đối chủ đầu tư

Khổ như đi đòi phí bảo trì chung cư

Như vậy, quy định về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đã được cụ thể hóa trong Luật Nhà ở. Tuy nhiên, quy định là một chuyện, trong thực tế, để yêu cầu CĐT bàn giao đầy đủ số tiền này, cư dân nhiều phen “trầy vi tróc vẩy”.

Còn nhớ vào tháng 10-2016, cư dân khu chung cư Hồ Gươm Plaza đã căng băng rôn trong suốt 10 ngày liên tiếp yêu cầu CĐT trả lại khoản phí bảo trì. Theo quy định, đây là khoản CĐT chỉ đứng ra thu hộ trong quá trình bán nhà và bắt buộc phải bàn giao lại khi tòa nhà có BQT. Tuy nhiên, BQT chung cư Hồ Gươm Plaza cho biết, mặc dù các cơ quan chức năng cũng đã vào cuộc, liên tục yêu cầu Công ty Hồ Gươm phải trả lại phí bảo trì và công ty này cũng đã cam kết trả vào tháng 8-2016, nhưng cho đến giờ vẫn chưa trả hết. Sau nhiều lần hứa hẹn, CĐT mới chuyển trả 2 tỉ đồng vào tài khoản của cư dân. Còn 18 tỉ đồng hiện vẫn chưa được phía CĐT trao trả.

Căng thẳng hơn khi không có tiếng nói chung với CĐT, BQT đơn nguyên 1 và 3 tòa nhà CT3, Khu đô thị mới Trung Văn (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đã chính thức đệ đơn lên Tòa án Nhân dân quận Tây Hồ kiện CĐT là Công ty Cổ phần Xây dựng số 1 Sông Hồng khi cố tình chây ì bàn giao hơn 6 tỉ đồng phí bảo trì. Đây cũng là tình trạng chung của hàng loạt chung cư trên địa bàn Hà Nội, điển hình như Keangnam (Cầu Giấy), Sky City (Láng Hạ), Tổ hợp chung cư NO5 Trung Hòa - Nhân Chính, Thăng Long Garden (250 Minh Khai), tòa nhà BMM (phường Phúc La, quận Hà Đông)… Tuy nhiên, trong nhiều vụ việc, cơ quan chức năng đã nhiều lần chỉ đạo nhưng CĐT vẫn “phớt lờ”, người dân vẫn phải trầy trật đòi trong sự mỏi mệt.

Vi phạm Luật Nhà ở

Phân tích nguyên nhân tại sao các CĐT thường phớt lờ trả lại tiền cho BQT các tòa nhà, Luật sư Tạ Anh Tuấn, Văn phòng Luật sư Bách Gia Luật và liên danh cho hay: Hoạt động của BQT nhà chung cư vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc. Căn nguyên vẫn là từ thực tế các quy định của pháp luật về thành lập, hoạt động của BQT nhà chung tư chưa thực sự bao quát, thiếu tính tương thích với thực tế, hay vai trò của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng chưa được áp dụng nhất quán. Chẳng hạn như trong việc thành lập BQT nhà chung cư. Như đã biết, BQT nhà chung cư sẽ do hội nghị Nhà chung cư bầu nên và chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư khi đủ điều kiện (50% số căn hộ đã được bàn giao). Tuy nhiên, thực tế nhiều CĐT vì nhiều lý do đã lờ trách nhiệm này, khi đó sẽ ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Trong trường hợp không thể tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu tiên, thì Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định UBND cấp phường có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế chính quyền sở tại thường “từ chối khéo” với lý do không có chức năng tham gia, can thiệp vào hoạt động dân sự của các bên. Hay như việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. Theo quy định, CĐT có nghĩa vụ bàn giao quỹ này cho BQT. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp, chủ đầu tư chây ì, chậm bàn giao, dẫn tới BQT được bầu ra nhưng không thể hoạt động vì thiếu kinh phí.

Còn theo ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà ở (Sở Xây dựng Hà Nội) thì việc thu phí bảo trì đã quy định trong luật, cả người mua và CĐT đều phải tuân theo. Luật cũng đã quy định rõ ràng, khi thu phí 2%, CĐT phải lập tài khoản riêng chứ không sử dụng tài khoản chung của CĐT. Tài khoản riêng này sẽ được trao cho BQT tòa chung cư. Nếu CĐT làm trái luật sẽ bị cơ quan chức năng xử lý theo đúng quy định. “Mọi sự trây ì, chậm trễ bàn giao đều trái luật. Khi bàn giao cho CĐT mà thành viên BQT sử dụng số tiền bảo trì sai mục đích cũng sẽ phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Luật đã quy định, chúng ta phải làm theo, ai sai sẽ phải chịu trách nhiệm”, ông Đạm nói.

Cần thêm cơ chế kiểm soát

Tại khoản 1, Điều 109, Luật Nhà ở quy định: “Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày BQT nhà chung cư được thành lập, CĐT phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho BQT để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp CĐT không bàn giao kinh phí này thì BQT nhà chung cư có quyền yêu cầu UBND cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc CĐT phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ”. Liên quan đến việc giải quyết việc tranh chấp nhà ở, tại khoản 4, Điều 177 Luật Nhà ở cũng quy định về thẩm quyền giải quyết những tranh chấp phí bảo trì chung cư thuộc về UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là đơn vị giải quyết. Đồng thời, việc giải quyết được thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế. Nếu phương án cưỡng chế qua tài khoản không thành thì UBND tỉnh, thành phố sẽ cưỡng chế qua tài sản.

Tuy quy định là vậy, nhưng thực tế việc cưỡng chế không hề đơn giản. Theo các chuyên gia luật, hiện chưa có các quy định chi tiết hướng dẫn về định giá tài sản. Chưa kể nếu như CĐT đã bán hết tài sản thì không còn gì để cưỡng chế. Thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội cho hay, hiện cơ quan này đang tiếp nhận đơn khiếu kiện của gần 20 dự án liên quan đến việc bị chiếm dụng phí bảo trì, nhưng đến nay vẫn chưa thể cưỡng chế tài khoản của một dự án nào, do ngân hàng không cung cấp thông tin vì việc cưỡng chế tài khoản ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của CĐT. Thứ hai, các CĐT thường lập nhiều tài khoản nên khó có thể cưỡng chế… Được biết tới đây, Sở Xây dựng sẽ đề xuất lên UBND thành phố Hà Nội, nếu các CĐT không thực hiện nghiêm túc việc bàn giao quỹ bào trì thì Sở sẽ không cho mở bán dự án tiếp theo.

Hay như Thông tư số 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 02/2016/TT-BXD về ban hành Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư, mặc dù có quy định CĐT phải chuyển tiền bảo trì chung cư cho BQT, nhưng lại không quy định rõ những chế tài xử lý nếu CĐT cố tình không bàn giao. Điều 43 về giải quyết tranh chấp chỉ nêu chung chung: Các tranh chấp về việc bàn giao, quản lý, sử dụng phí bảo trì do UBND cấp tỉnh giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết.

Nhiều chuyên gia cho rằng, cưỡng chế dù là biện pháp mạnh nhưng cũng chỉ xử lý được phần ngọn của vấn đề. Muốn xử lý tận gốc, cần thay đổi cách làm hiện nay, không nên để cho chủ đầu tư giữ và quản lý kinh phí bảo trì, mà số tiền này ngay từ đầu cần đưa vào tài khoản của bên thứ 3, chẳng hạn như một cơ quan quản lý nhà. Khi đó, CĐT sẽ không còn cơ hội chiếm dụng số tiền 2% kinh phí bảo trì của cư dân để sử dụng vào mục đích khác.